Právní poradna


Spolupracujeme s Advokátní kanceláří KF Legal, s.r.o., která je odborníkem na nemovitosti

PORADNA JE ZDARMA!

Dotazy - Právní poradna

UPOZORNĚNÍ: Tento prostor slouží k online dotazům právní pomoci. Dodržujte prosím pravidla slušného chování a vyhněte se vulgárním výrazům. Příspěvky nedodržující pravidla slušného chování budou smazány.



Michal (04.02.2021 20:28:45)
Hezký den, Měl bych dotaz a velmi by mi pomohla rada. Koupili jsme si dům - developerský projekt. Vybrali jsme si různé nadstandardní prvky. Jsme již znevýhodnění tím, že musíme vybírat u vybraných prodejců. Jaké však bylo naše překvapení, když jsme viděli ceny, které nám účtují za nadstandardní prvky. Cena konkrétních produktů je u vybraných prodejců mnohem nižší (na e-shopu i v kamenné prodejně) než cena, kterou nám prodejce vypočítal. Prý je to na základě dohody/smlouvy mezi developerem a prodejcem. Můj dotaz zní - má na toto developer nárok? Můžeme se nějak bránit? Děkuji moc a přeji hezký den!!! Michal B.
Mgr. et Mgr. Josef Fiřt, LL.M., advokát (15.02.2021 10:06:06)
Vážený pane Michale, děkuji za Váš dotaz a k dané problematice uvádím následující. Otázka uzavření smlouvy (smluv) týkající se koupi domu v rámci developerského projektu se bude řídit zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“). Klientskou změnou umožňuje investor budoucímu majiteli nemovitosti uzpůsobit si kupovaný prostor dle jeho představ (přičemž rozsah a organizaci stanovuje a schvaluje investor). Tato změna (nadstandard) je zpoplatněna, čímž se navyšuje kupní cena nemovitosti. Standardní provedení bytu se dá charakterizovat jako provedení, které je zahrnuto v kupní ceně bytové jednotky. Smlouvy uzavírané s developery, jsou většinou smlouvami nepojmenovanými, na něž se vztahuje úprava zejm. § 1746 a násl. občanského zákoníku. Při koupi nemovitosti v rámci developerského projektu se bude zpravidla uzavírat tzv. rezervační smlouva, smlouva o budoucí kupní smlouvě a v konečném důsledku i samotná kupní smlouva. Vedle smluv nepojmenovaných přichází do úvahy rovněž uzavření smlouvy o dílo, která je upravena v § 2586 a násl. občanského zákoníku. Některá z výše uvedených smluv (pravděpodobně smlouva rezervační či smlouva o budoucí kupní smlouvě) by měla obsahovat dodatek či přílohu, ve které jsou stanoveny ceny klientských změn a jejich specifikace (dle rozsahu změny, dle zařazení změny do určité skupiny apod.). Tyto dodatky či přílohy tedy upravují zvýšení budoucí kupní ceny. Ohledně zajištění klientských změn může být také uzavřena výše zmíněná smlouva o dílo. V tomto případě bude opravdu záležet na tom, jaká smlouva (smlouvy) byla mezi Vámi a příslušnou developerskou společností uzavřena, a jakým způsobem probíhá příprava a realizace klientských změn. Běžná praxe je taková, že developeři umožňují spolupráci pouze s jimi vybranými dodavateli (což neodporuje zákonné úpravě). Jinými slovy řečeno, výběr nadstandardních materiálů a výbavy je možný pouze u stanovených společností. Nejčastěji se bude jednat o „generálního dodavatele“, který změny v projektu realizuje také z důvodu záruk a poskytnutých garancí. Při provádění klientských změn se rovněž platí i poplatek za zpracování. Tento poplatek zahrnuje klientský servis v rámci celého procesu klientské změny – např. příprava protokolu změn, vypracování požadovaných podkladů, ocenění klientské změny, vytvoření a kompletování podkladů pro realizaci klientské změny apod. Vzhledem k tomu, že nemáme k dispozici potřebné smlouvy, abychom mohli situaci lépe vyhodnotit, bude odpověď na Váš dotaz spíše obecnější a nepřesná. Developer není v otázce stanovení ceny za nadstandardní klientské změny zákonnou úpravou nijak zvláště omezen (event. lze uvažovat, zda ujednání, kterým se stanovují ceny, neodporuje dobrým mravům). Vyčíslení Vámi zvolených změn by Vám mělo být k dispozici předtím, než takovou změnu odsouhlasíte, nicméně i v takovém případě Vám může být ze strany developera naúčtován výše zmíněný poplatek za zpracování změn. Otázkou také je, zda v cenách o kterých se zmiňujete, jsou výše zmíněné poplatky za zpracování započteny. Tyto poplatky se mohou pohybovat v řádech tisíců a mohou tedy cenu za „samotnou klientskou změnu“ zkreslit. Základem tedy jsou smlouvy, které byly uzavřeny mezi Vámi a developerem, a které by měly obsahovat bližší úpravu provedení a vyčíslení klientských změn. Obecně lze k problematice developerských projektů dodat, že dané smlouvy jsou uzavírány za účelem ochrany dané developerské společnosti a možnost domoci se něčeho ze strany zákazníka je výrazně omezena. Doporučuji tedy prostudovat všechny smlouvy týkající se koupě domu v rámci developerského projektu, zejména hledat ustanovení týkající se klientských změn, jejich provedení, vyčíslení apod. Rovněž, pokud máte pochybnosti o správnosti výpočtu výše ceny klientské změny, můžete po developerské společnosti požadovat vyčíslení provedených změn s uvedením jejich jednotlivých složek. Pokud by však developerská společnost postupovala v souladu s uzavřenými smlouvami a výši cen by dostatečně podložila a zdůvodnila, bude právní ochrana v tomto směru spíše neúspěšná. Obecně lze doporučit před uzavřením jakékoliv smlouvy vyjednat případnou slevu z celkové kupní ceny, která pokryje i náklady na uvedené klientské změny či se pokusit slevy těchto změn zakotvit už přímo do shora uvedených příloh či dodatků. S pozdravem Mgr. Josef Fiřt, advokát
Jan Konečný (10.12.2020 07:16:27)
Dobrý den.V září proběhla schůze SVJ na které se volil nový výbor SVJ.Při hlasování jsme byli 3 ze 6 proti dvěma členům nového výboru.Z těch3,co byli pro,byl jeden manžel vlastníka jednotky,který sice měl plnou moc,ale podle stanov neměl hlasovat.Podle stanov může za vlasníka hlasovat zplnomocněný zástupce z ostatních vlastníků.Ve stanovách je také uvedeno,že při SJM se musí před schůzí určit,kdo bude za oba hlasovat.To se také nestalo.Já jsem žádal o zápis ze schůze a dodnes jsem ho nedostal.Zmíněný předseda a místopředseda ještě nejsou zapsáni v rejstříku,ale už disponují s účtem SVJ jelikož jim to banka umožnila.Jak mám postupovat když chci tuto schůzi napadnoput.Děkuji za odpověď.
Mgr. et Mgr. Josef Fiřt, LL.M., advokát (18.12.2020 12:06:41)
Vážený pane Konečný, dle Vašeho vylíčení situace vyvozuji, že dané rozhodnutí společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“) je dle Vašeho názoru v rozporu s platným zněním stanov vašeho SVJ (dále jen „stanovy“). Primární a nejjednodušší cestou řešení Vašeho problému, je domáhání se neplatnosti rozhodnutí u příslušného orgánu Vašeho SVJ při dodržení postupu, který vyplývá z platného znění stanov. Tento postup Vám nicméně bez jejich nastudování nemohu blíže specifikovat ani zaručit. Doporučuji Vám tedy nejprve nahlédnout do znění stanov a postupovat dle příslušných ustanovení. Druhou cestou je domáhat se ochrany prostřednictvím soudního řízení. Pokud je pro to závažný důvod, můžete se v souladu s ustanovením § 1209 zákona č. 89/2012 sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“) jako přehlasovaný člen SVJ domáhat žalobou, aby o záležitosti týkající se správy domu rozhodl soud. Zároveň Vám odst. 1 zmíněného ustanovení umožňuje navrhnout soudu, aby dočasně zakázal jednat podle Vámi napadaného rozhodnutí SVJ. Soud následně, pokud Vašemu návrhu vyhoví, uspořádá právní poměry vlastníků jednotek podle slušného uvážení, zejména pak, dle odst. 2 zmíněného ustanovení, může rozhodnout, zda se má rozhodnutí uskutečnit bez výhrad, s výhradami či proti zajištění, anebo zda se uskutečnit vůbec nemá. Důležitý faktor, který nesmíme opomenout, je tzv. prekluzivní lhůta v délce tří měsíců, ode dne, kdy jste se o Vámi napadaném rozhodnutí dozvěděl. To znamená, že Vaše právo domáhat se ochrany dle § 1209 občanského zákoníku po uplynutí tří měsíců od tohoto dne zaniká. Lhůta je upravena v odst. 1 téhož ustanovení. Dále pak může přicházet v úvahu také dovolávání se ochrany v souladu s § 258 občanského zákoníku, které upravuje problematiku spolků, neboť jej lze teoreticky v souladu s § 1221 občanského zákoníku vztáhnout také na SVJ. Ustanovení § 258 Vám umožňuje domáhat se neplatnosti rozhodnutí orgánu SVJ pro jeho rozpor se stanovami či zákonem žalobou u soudu. Je důležité zmínit, že postup dle tohoto ustanovení je možný pouze při nemožnosti domáhání se neplatnosti u orgánu SVJ, a je tedy nezbytné nejprve postupovat dle prvního odstavce této odpovědi. Jak již bylo nastíněno, ustanovení § 258 občanského zákoníku se primárně vztahují na spolky. Tato úprava se nicméně v souladu s § 1221 občanského zákoníku použije také na SVJ tam, kde nevyplývá z ustanovení o SVJ něco jiného. Je spornou otázkou, zda za „závažný důvod“ ve smyslu § 1209 lze považovat porušení stanov, či zda je za onen „závažný důvod“ nutno považovat spíše pochybení a důvody více „věcného“ charakteru. Odborná právní literatura se kloní spíše k možnosti užití § 258, nicméně judikatura se kloní spíše k výlučnému užívání § 1209. S ohledem na tyto skutečnosti Vám spíše doporučuji postupovat dle § 1209, ale nemohu Vám jeho úspěšnost zaručit. Zároveň Vám doporučuji obrátit se na naši advokátní kancelář, kde Vám můžeme poskytnout jak důkladnější právní analýzu, tak konkrétní pomoc s postupem. Pokud budete mít o naši právní pomoc zájem, či snad budete mít jakýkoliv jiný právní dotaz, neváhejte se, prosím, na nás obrátit. S přátelským pozdravem Mgr. Josef Fiřt, advokát
Navrátilová (03.12.2020 09:04:36)
Dobrý den, výbor našeho SVJ se rozhodl uskutečnit korespondenční schůzi a hlasování per rollam. Chtěla bych se ohradit vůči jednomu návrhu určenému ke hlasování a to návrhu na schválení mimořádných odměn za bourací práce, které se sami rozhodli provést členové výboru a přibrali k tomu ještě jimi vybrané 2 lidi, přitom neproběhlo výběrové řízení na tyto práce a není tedy jasné zda toto rozhodnutí bylo to nejlevnější. Je možné písemně proti tomu protestovat a jak protest koncipovat ? Děkuji předem za odpověď. S pozdravem Navrátilová
Mgr. et Mgr. Josef Fiřt, LL.M., advokát (09.12.2020 16:04:14)
Vážená paní Navrátilová, ochranu přehlasovanému členu společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“) poskytuje zákon č. 89/2001 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“). Možnost „protestování“ proti rozhodnutí SVJ je pak konkrétně upravena v § 1209 občanského zákoníku. Pokud je pro to závažný důvod, můžete se v souladu s tímto ustanovením jako přehlasovaný člen SVJ domáhat žalobou, aby o záležitosti týkající se správy domu rozhodl soud. Zároveň vám odst. 1 zmíněného ustanovení umožňuje navrhnout soudu, aby dočasně zakázal jednat podle Vámi napadaného rozhodnutí SVJ. Soud následně, pokud Vašemu návrhu vyhoví, uspořádá právní poměry vlastníků jednotek podle slušného uvážení, zejména pak, dle odst. 2 zmíněného ustanovení, může rozhodnout, zda se má rozhodnutí uskutečnit bez výhrad, s výhradami či proti zajištění, anebo zda se uskutečnit vůbec nemá. Důležitý faktor, který nesmíme opomenout, je tzv. prekluzivní lhůta v délce tří měsíců, ode dne, kdy jste se o Vámi napadaném rozhodnutí dozvěděla. To znamená, že Vaše právo domáhat se ochrany dle § 1209 občanského zákoníku po uplynutí tří měsíců od tohoto dne zaniká. Lhůta je upravena v odst. 1 téhož ustanovení. Druhou možností je pak řešení situace mimosoudní cestou a protestovat proti rozhodnutí SVJ dle platného znění stanov Vašeho SVJ. Zde Vám však bez nastudování zmíněných stanov nemůžeme formu ochrany blíže specifikovat ani zaručit. Pokud budete mít jakýkoliv další právní dotaz, či pokud budete mít zájem o poskytnutí právní pomoci při domáhání se ochrany před rozhodnutím SVJ, neváhejte se, prosím, obrátit na Naši advokátní kancelář. S přátelským pozdravem Josef Fiřt
Ladislav Ležák (25.11.2020 22:31:22)
Dobrý den. Mám dosti zapeklitý dotaz k věcným břemenům. Náš rodinný domek byl v roce 2006 rozdělen na dvě popisné čísla v rámci rodiny. To jest na mou sestru a na mě jako majitele. S tím také došlo k věcnému břemenu i na mého bratra, který měl užívání bezplatně. To je v pořádku ale přeci za energie, internet nemůžu za něj platit, nehledě na to, že byl spolubydlícím a měl jsem právo na příspěvek za spotřební energie. Já na vlastním pozemku nesmím stát s autem aby bratr mohl stát s autem, tam kde se mu zlíbí. Takže vlastně překážím sám sobě, na vlastním pozemku. Já mu samozřejmě nebráním, pokud chce projet. Dnes již nebydlí v mém domě a bydlí ve svém domě i s trvalým pobytem mimo mou obec a drží si ve vlastnictví prostor se kterého si udělal sklad. Když ještě bydlel u mě, tak se přestěhoval do obývacího pokoje a to vše bez mého vědomí. Vše co dělal na mém domě dělal bez mého vědomí jako kdyby byl vlastník bratr a já byl jeho z prominutím otrok. Dále. Moje sestra, která měla rozdělenou polovinu, přepsala na jinou sestru bez mého vědomí, abych byl o této změně informován a opět jsem masírován, že já nesmím stát na svém pozemku a já nesmím stát na jejím pozemku. Chce bez mého vědomí postavit plot, na dvorku abych nemohl chodit po jejich pozemku, ale po mém pozemku chodit budou a je to asi logické. Prostě si usurpují práva na všechno. Domek byl přepsán s tím, že se nebudou dělit části, které dělit nelze, protože jde o věcná břemena s právem chůze atp. Chce svoji polovinu pronajímat cizím lidem, ale s tím já zásadně nesouhlasím. Jde o rodinné dědictví a tak to má zůstat. A pokud jde ještě o bratra, který je svobodný, když bylo něco potřeba opravit, tak odpověděl, že to není jeho dům (ale má právo na všechno ostatní) na mé nářadí, prostě na všechno, dle jeho slov, je to samozřejmost. Takže, když se něco pokazilo nic mě nedal k náhradě. To si raději vzal co mu nepatřilo a vůbec se neobtěžoval se dovolit. Omlouvám se za obsáhlou zprávu, ale už jsem z toho všeho na mrtvici.
Mgr. et Mgr. Josef Fiřt, LL.M., advokát (11.12.2020 11:41:16)
Vážený pane Ležáku, z Vašeho dotazu usuzuji, že se ve vztahu k bratrovi jedná o věcné břemeno užívacího práva, které je upraveno v § 1283 an. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“). Základní úprava v občanském zákoníku stanoví, že užívací právo je právo cizí věc užívat a brát z ní plody a užitky. Oprávněný může věc užívat jakýmkoli způsobem, uspokojuje-li tím potřeby své či členů domácnosti, a zároveň musí šetřit podstatu služebné věci. K údržbě služebné věci je povinen její vlastník, nicméně oprávněná osoba je povinna pouze k tzv. běžné údržbě. Jestliže nastane situace, že náklady, které je vlastník služebné věci povinen vynaložit na její údržbu, přesáhnou užitek, který pro něj z věci plyne, vzniká osobě oprávněné povinnost buď uhradit takový rozdíl, nebo upustit od dalšího výkonu užívacího práva. Pokud v takové situaci nebude oprávněný ochoten nastalou situaci řešit, může se vlastník služebné věci domáhat rozhodnutí soudu o zrušení této služebnosti v souladu s § 1299 občanského zákoníku. Nicméně z uvedených informací je nemožné usoudit, co vše bylo obsahem smlouvy či dohody. Pokud by se však například jednalo o jakýsi bezplatný holý nájem, tak s tímto nejsou spojeny služby související s užíváním domu a Váš bratr by tedy měl na náklady přispívat v podílu, který skutečně spotřeboval. K dotazu ohledně domu rozdělenému na dvě čísla popisná lze uvést následující. Pokud na pozemku ve vlastnictví sestry vázne ve Váš prospěch věcné břemeno, tak toto břemeno představuje právní zatížení věci a povinnosti z tohoto se vztahují na vlastníka zatížené věci. Ve chvíli kdy dojde ke změně vlastníka zatížené věci, tak spolu s vlastnickým právem na nového vlastníka přechází i povinnosti z věcného břemene na věci váznoucí. Lze tedy usuzovat, že když vlastník pronajme zatíženou nemovitost a je-li nájemní právo dotčeno věcným břemenem, je jím – i bez převzetí závazku k jeho dodržování v nájemní smlouvě - omezen též nájemce. Při rozdělení domu na dvě čísla popisná se každá část domu stane samostatným předmětem občanskoprávních vztahů, aby při dispozici s touto částí nebyla potřeba součinnosti vlastníka druhé části. Celý proces rozdělení domu se řídí nejen stavebním zákonem (ve Vašem případě se řídil zákonem č. 50/1976 Sb., který byl v roce 2006 v účinnosti), zákonem o pozemkových úpravách (zákon č. 139/2002 Sb.), ale také vyhláškami či nařízeními, ve Vašem případě se zřejmě bude jednat o již neúčinnou vyhlášku č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu, podle kterých by měly být všechny otázky ohledně společného soužití vyřešeny, mj. např. včetně garážového stání. Z uvedených údajů ale nelze bohužel poskytnout detailnější a komplexnější radu. Byla by potřeba projít všechny dokumenty, zejm. smlouvy, které se dané problematiky týkají, aby bylo možno celou situaci lépe vyhodnotit, což by si vyžádalo samozřejmě časově nákladnější analýzu. S pozdravem Mgr. Josef Fiřt, advokát
Draha Sigmundová (05.10.2020 07:19:36)
Dobrý den. Moje teta emigrovala v 80.letech.Měla družstevní byt.Má právo na jeho vrácení?
Mgr. et Mgr. Josef Fiřt, LL.M., advokát (05.10.2020 11:26:54)
Vážená paní Sigmundová, k Vašemu dotazu týkajícímu se navrácení družstevního bytu sdělujeme následující. Obecně lze říci, že k navracení družstevních bytů či vyplácení finančních náhrad dochází, a to na základě zákona č. 87/1991 Sb., o mimosoudních rehabilitacích. Pro úplné posouzení věci je nicméně nutné vědět, zda-li byla Vaše teta vyloučena z družstva, zda došlo k propadnutí majetku nebo přechodu majetkového práva podle §453a zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník či byla soudně rehabilitována podle zákona č. 119/1990 Sb., o soudní rehabilitaci. Po obdržení těchto potřebných informací Vám rádi pomůžeme, nicméně je třeba upozornit, že takové posouzení bude časově náročnější. S pozdravem Mgr. Josef Fiřt, advokát




Levné Bydlení | Levné knihy | Levné lyže | Sportovní potřeby a oblečení | Sconto nábytek | Interiérové dveře Olomouc | Kuchyně a kuchyňské linky | Luxusní Bydlení | CZ Real Estate | Garážová vrata | další odkazy...